Faire fructifier son capital prend souvent la forme d’achats d’actions, de placements bancaires ou d’acquisitions immobilières traditionnelles. Pourtant, une forme d’investissement sort des sentiers battus : le viager. Souvent perçu comme complexe et risqué, ce dispositif présente pourtant de nombreux avantages quand on souhaite diversifier son portefeuille immobilier. Le point dans cet article.
Qu’est-ce que l’investissement en viager ?
Le viager est un contrat de vente immobilière particulier : l’acheteur (ou débirentier) acquiert un bien en versant une somme initiale, appelée le bouquet, puis une rente viagère au vendeur (ou crédirentier) jusqu’à son décès.
Il existe deux types principaux de viager : le viager libre, où le bien peut être habité ou loué immédiatement par l’acheteur, et le viager occupé, où le vendeur conserve le droit d’usage du bien jusqu’à son décès.
Le viager, un investissement sous-estimé ?
Malgré sa complexité apparente, l’investissement en viager possède plusieurs atouts non négligeables comme l’accès à une base élargie de biens immobiliers et la possibilité d’investir avec un budget réduit, sans nécessiter de gros apports initiaux. Le viager libre, bien que plus onéreux, permet même de générer des revenus locatifs immédiats.
L’sous-évaluation de ce type d’investissement repose largement sur une mauvaise compréhension de son fonctionnement et des idées reçues sur la rentabilité et les risques associés.
Les atouts du viager comme investissement
Investir en viager présente plusieurs atouts pour un investisseur avisé :
- La diversification : faire le choix du viager permet d’élargir son portefeuille immobilier et ainsi de diversifier ses sources de rendement.
- Un budget flexible : l’acquisition en viager se fait via le versement du bouquet puis d’une rente, permettant à l’acheteur de mieux étaler ses dépenses dans le temps.
- L’accessibilité à la propriété : le viager offre une opportunité d’accès au marché de l’immobilier grâce aux prix réduits comparativement à une acquisition traditionnelle.
Outre ces points forts, il faut aussi noter que le prix de vente d’un bien en viager repose souvent sur une estimation réaliste du marché, limitant ainsi les risques de surcoût lié à une éventuelle bulle immobilière.
Envers du décor : les risques du viager
Investir en viager n’est pas sans risques. Il faut notamment prendre en considération le fait que, pour un viager occupé, l’usage du bien est restreint jusqu’au décès du vendeur. Par ailleurs, dans le cas d’un crédirentier dont la longévité dépasse les prévisions, la rente peut s’étaler sur une durée plus longue que prévu, augmentant ainsi le coût total de l’investissement.
Viager immobilier : rénovation et optimisation
L’acquisition d’un bien en viager permet parfois, surtout dans le cadre d’une vente en viager libre, d’envisager des travaux de rénovation. Ceux-ci peuvent non seulement augmenter la valeur du bien mais aussi générer des revenus locatifs supplémentaires si vous décidez de louer le bien. Cependant, ce type de projet implique des coûts supplémentaires à anticiper dans votre plan de financement.
L’impact de vos choix d’investissement :
Faire le choix de l’investissement en viager nécessite de comprendre sa finalité puisque selon votre objectif d’investisseur (rendement locatif, diversification, optimisation fiscale…), certains types de biens ou certaines formules de viager seront plus adaptés que d’autres. Chaque investissement immobilier doit donc se penser en fonction du contexte économique, de votre situation personnelle et de vos objectifs financiers à court, moyen et long terme.
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